பத்திரத்தில் உள்ள நிலம், அந்த இடத்தில் இல்லை என்றால் என்ன செய்ய வேண்டும்? Explained

பலர் சொத்து வாங்கும்போது கிரையப் பத்திரம், பட்டா, சிட்டா, FMB, EC போன்ற ஆவணங்களைப் பார்த்து வாங்குகிறார்கள். ஆனால் சில ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு அந்த நிலத்தை நேரில் சென்று பார்க்கும்போது, பத்திரத்தில் இருக்கும் நிலம் எங்கே இருக்கிறது என்று தெரியவில்லை என்ற அதிர்ச்சியான நிலை ஏற்படுகிறது. சில நேரங்களில் பத்திரத்தில் சர்வே எண் இருக்கும். பட்டாவிலும் அதே சர்வே எண் இருக்கும். FMB-யும் இருக்கும். ஆனால் களத்தில் அந்த இடத்தை அடையாளம் காண முடியாது. இதனால் அந்த சொத்து காணாமல் போய்விட்டது என்று அர்த்தமா? என்றால் இல்லை. பெரும்பாலும் பிரச்சினை சொத்தின் அடையாளம், சர்வே எண் மாற்றம், உட்பிரிவு, எல்லைகள் அல்லது அளவீடு தொடர்பானதாக இருக்கலாம். முதலில் பத்திரத்தை மட்டும் வைத்து நிலத்தை தேடக்கூடாது. பத்திரத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள தகவல்களை முழுமையாக எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும்.

உதாரணமாக:
- கிராமத்தின் பெயர்
- தாலுகா
- மாவட்டம்
- பழைய சர்வே எண்
- புதிய சர்வே எண்
- உட்பிரிவு எண்
- நிலத்தின் அளவு
- நான்கு எல்லைகள்
- பட்டா எண்
- பிளாட் எண்
- லேஅவுட் பெயர்
- அருகில் உள்ள சாலை, கால்வாய், ஏரி போன்ற அடையாளங்கள்

இவற்றை ஒன்றுடன் ஒன்று ஒப்பிட்டுப் பார்த்தால்தான் நிலத்தின் உண்மையான இருப்பிடத்தை கண்டறிய முடியும்.

சர்வே எண் மாறியிருக்கலாம் - பல ஆண்டுகளுக்கு முன்பு வாங்கிய சொத்தில் இருக்கும் பழைய சர்வே எண், பின்னர் அரசின் நில அளவை மற்றும் உட்பிரிவு நடவடிக்கைகளால் புதிய சர்வே எண்ணாக மாறியிருக்கலாம். உதாரணமாக பழைய ஆவணத்தில் http://S.No.100/2 என்று இருந்திருக்கலாம். தற்போது வருவாய் பதிவில் அது 100/2A, 100/2B என்று பிரிக்கப்பட்டிருக்கலாம். அதனால் பழைய சர்வே எண்ணை மட்டும் வைத்து களத்தில் தேடினால் நிலம் கிடைக்காமல் போகலாம். இதுபோன்ற நேரத்தில் பழைய சர்வே எண் மற்றும் புதிய சர்வே எண் தொடர்பை வருவாய் பதிவுகள் மூலம் கண்டறிய வேண்டும்.

FMB மிக முக்கியமான ஆவணம்

நிலத்தை களத்தில் அடையாளம் காண்பதில் Field Measurement Book (FMB) முக்கிய பங்கு வகிக்கிறது.

FMB-யில் பொதுவாக நிலத்தின்:
- வடிவம்
- அளவுகள்
- எல்லைகள்
- அருகிலுள்ள நிலங்கள்
- சில முக்கியமான நில அடையாளங்கள் போன்ற விவரங்கள் காணப்படும்.

பத்திரத்தில் “வடக்கே சாலை, தெற்கே நிலம், கிழக்கே பிளாட், மேற்கே மற்றொரு நிலம்” என்று இருக்கலாம். அதே விவரங்கள் FMB மற்றும் தொடர்புடைய நில அளவை பதிவுகளுடன் ஒப்பிடப்பட்டால் அந்த இடத்தை அடையாளம் காண உதவும்.

பட்டா இருப்பது மட்டும் போதுமா?

பட்டா என்பது முக்கியமான வருவாய் பதிவு. ஆனால் பட்டா மட்டும் வைத்து நிலத்தின் உடல் இருப்பிடத்தை நிர்ணயிப்பது சரியான நடைமுறை அல்ல. பட்டா, பத்திரம், FMB, A-Register, சிட்டா மற்றும் பிற வருவாய் பதிவுகளை ஒன்றாகப் பார்க்க வேண்டும்.

குறிப்பாக பழைய சொத்துகளில்:

பத்திரம் + பட்டா + FMB + A-Register + முந்தைய ஆவணங்கள்
இவற்றை ஒப்பிட்டு பார்ப்பது மிகவும் அவசியம்.
நான்கு எல்லைகளும் முக்கியம்
சில பழைய பத்திரங்களில் சர்வே எண் தெளிவாக இல்லாமல் இருக்கலாம். ஆனால் நான்கு எல்லைகள் மிகவும் தெளிவாக குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும்.

உதாரணமாக:

வடக்கு – சாலை
தெற்கு – ராமசாமி நிலம்
கிழக்கு – பிளாட் எண் 985
மேற்கு – பிளாட் எண் 983

என்று இருந்தால், அந்த எல்லைகளையும் தற்போதைய நிலவரத்தையும் ஒப்பிட்டு நிலத்தை அடையாளம் காணலாம். ஆனால் சுற்றுப்புற நிலங்களும் காலப்போக்கில் பிரிக்கப்பட்டிருந்தால், பழைய மற்றும் புதிய ஆவணங்களின் தொடர்ச்சியை ஆய்வு செய்ய வேண்டும்.

இடத்தை கண்டுபிடிக்க என்ன செய்ய வேண்டும்?

முதலில் சம்பந்தப்பட்ட கிராமத்தின் தற்போதைய சர்வே எண் மற்றும் உட்பிரிவு எண்ணை உறுதி செய்ய வேண்டும்.

அதன்பிறகு:

1. தற்போதைய பட்டாவை பெற வேண்டும்.
2. FMB நகலை பெற வேண்டும்.
3. A-Register விவரங்களை சரிபார்க்க வேண்டும்.
4. பழைய மற்றும் புதிய சர்வே எண்களை ஒப்பிட வேண்டும்.
5. முந்தைய உரிமையாளர்களின் பத்திரங்களை ஆய்வு செய்ய வேண்டும்.
6. பத்திரத்தில் உள்ள நான்கு எல்லைகளையும் ஒப்பிட வேண்டும்.
7. தேவையானால் அதிகாரப்பூர்வ நில அளவை கோர வேண்டும்.

அதிகாரப்பூர்வ சர்வே செய்வது ஏன் முக்கியம்?

“இந்த இடம்தான் உங்கள் நிலம்” என்று ஒருவர் வாய்மொழியாகக் காட்டுவது மட்டும் போதாது. உரிமை ஆவணங்கள் மற்றும் வருவாய் பதிவுகளின் அடிப்படையில், சம்பந்தப்பட்ட அதிகாரியிடம் நில அளவை மற்றும் எல்லை நிர்ணயம் கோருவது பாதுகாப்பான நடைமுறை. அளவீட்டின் மூலம் ஆவணத்தில் உள்ள நிலம் களத்தில் எந்தப் பகுதியில் உள்ளது என்பதை தெளிவுபடுத்த முடியும்.

வேறு ஒருவர் அந்த இடத்தை பயன்படுத்தினால்?

நிலம் அடையாளம் காணப்பட்ட பிறகு, அந்த இடத்தில் வேறு ஒருவர் இருப்பது தெரியவந்தால் பிரச்சினை இன்னும் முக்கியமானதாகிறது.

அப்போது அவர் எப்படி அந்த நிலத்திற்கு வந்தார்?
அவரிடம் பத்திரம் உள்ளதா?
அவருடைய பத்திரத்தில் எந்த சர்வே எண் உள்ளது?
அவருடைய பட்டா என்ன?
அவர் எந்த எல்லைகளை காட்டுகிறார்?
என்பதை ஆய்வு செய்ய வேண்டும்.
அதன்பிறகே சட்ட நடவடிக்கை குறித்து முடிவு செய்ய வேண்டும்.
நேரடியாக சென்று தகராறு செய்வது அல்லது சட்டத்தை கையில் எடுப்பது தவிர்க்கப்பட வேண்டும்.

பத்திரம் உள்ளது, ஆனால் இடம் தெரியவில்லை” என்றால் உரிமை போய்விடுமா? இல்லை. நிலத்தை உடனடியாக அடையாளம் காண முடியவில்லை என்பதால் மட்டும் ஆவணத்தின் உரிமை தானாகவே அழிந்துவிடாது. ஆனால் நீண்ட காலம் அந்த சொத்தைப் பற்றி எந்த நடவடிக்கையும் எடுக்காமல் இருப்பதும் பாதுகாப்பானது அல்ல. சர்வே பதிவுகள், பழைய ஆவணங்கள், தற்போதைய வருவாய் பதிவுகள் மற்றும் கள நிலவரம் ஆகியவற்றை ஒப்பிட்டு சொத்தின் அடையாளத்தை உறுதி செய்வது அவசியம்.

வழக்கறிஞரின் சட்ட ஆய்வு எப்போது தேவை?

பின்வரும் சூழ்நிலைகளில் சட்ட ஆலோசனை பெறுவது மிகவும் பயனுள்ளதாக இருக்கும்:

- ஒரே சர்வே எண்ணில் பல பத்திரங்கள் இருப்பது
- பழைய சர்வே எண் புதிய சர்வே எண்ணாக மாறியிருப்பது
- பத்திர எல்லைகளும் FMB எல்லைகளும் பொருந்தாதது
- பட்டா வேறு நபர் பெயரில் இருப்பது
- நிலத்தில் வேறு நபர் ஆக்கிரமித்திருப்பது
- பத்திரத்தில் உள்ள அளவு மற்றும் கள அளவு வேறுபடுவது
- ஒரே நிலம் பலருக்கு விற்பனை செய்யப்பட்டிருப்பதாக சந்தேகம் இருப்பது
- பழைய பத்திரத்தில் உள்ள நிலத்தை தற்போதைய பதிவுகளுடன் இணைக்க முடியாத நிலை

இத்தகைய நேரத்தில் வெறும் EC பார்த்து முடிவு செய்யாமல், முழுமையான Title Verification செய்வது அவசியம்.

முக்கியமான அறிவுரை

சொத்து வாங்கும்போது “பத்திரம் இருக்கிறது” என்பதோடு மட்டும் நிறுத்திக் கொள்ளக்கூடாது.

அந்த பத்திரத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள சொத்து உண்மையில் எங்கே இருக்கிறது?

அந்த சர்வே எண் தற்போது என்னவாக உள்ளது?
அந்த நிலத்தின் அளவு எவ்வளவு?
நான்கு எல்லைகள் என்ன?
FMB-யில் அந்த நிலம் எப்படி காட்டப்பட்டுள்ளது?
பட்டா மற்றும் A-Register யார் பெயரில் உள்ளது?
என்பதையும் சரிபார்க்க வேண்டும்.

காகிதத்தில் இருக்கும் சொத்தை களத்தில் அடையாளம் காண்பதே உண்மையான சொத்து ஆய்வின் முக்கியமான கட்டமாகும். பத்திரம், பட்டா, FMB அனைத்தும் இருந்தும் நிலம் எங்கே என்று தெரியவில்லை என்றால், சொத்து காணாமல் போய்விட்டது என்று பயப்பட வேண்டாம். முதலில் ஆவணங்களின் தொடர்ச்சியையும் சர்வே பதிவுகளையும் ஆராய்ந்து, பின்னர் அதிகாரப்பூர்வ நில அளவை மூலம் சொத்தின் இருப்பிடத்தை உறுதி செய்ய வேண்டும்.